Planujesz budowę domu jednorodzinnego i kompletnie nie masz pojęcia od czego zacząć i jak się za to zabrać? Z przedsięwzięciem tak ogromnym i pochłaniającym sporą część Twoich finansów wiążą się nie tylko prace budowlane, ale przede wszystkim rozbudowana biurokracja i „papierkologia”. Wybór projektu domu, decyzja o zgodzie rozpoczęcia prac budowlanych i szereg dokumentacji po której złożeniu następuje formalne rozpoczęcie budowy mogą przyprawić o zawrót głowy, podobnie jak częstotliwość wizyt w urzędzie miasta. Jeżeli jesteś inwestorem stojącym przed wizją wbicia pierwszej łopaty, przygotuj się na poszczególne etapy budowy domu krok po kroku z naszym poradnikiem. Przeprowadzimy Cię przez cały proces biurokracji, podpowiemy, jakie dokumenty są ważne z perspektywy formalnego zgłoszenia i rozpoczęcia budowy domu, czym się kierować przy wyborze projektu budowlanego, dlaczego wybór kierownika budowy jest tak istotny z inwestorskiego punktu widzenia i jakie są poszczególne etapy budowy domu. Sprawdź nasz poradnik inwestora by nie zgubić się w gąszczu formalności i przepisów prawa budowlanego.
Rozłożenie w czasie poszczególnych etapów budowy domu jest zależne od wielu czynników. Od wbicia pierwszej łopaty do zakończenia budowy domu może minąć kilka miesięcy, ale i wiele lat. Wszystko jest zależne nie tylko od sposobu finansowania budowy (kredyt hipoteczny vs budowa domu ze środków własnych w sporych odstępach czasowych), ale i tego, jakim systemem wznoszona będzie nieruchomość (system gospodarczy, gdzie większość prac budowlanych inwestor wykonuje we własnym zakresie czy też w całości systemem zleconym, który polega na zlecaniu poszczególnych etapów takich jak ławy fundamentowe, wznoszenie murów, prace dekarskie, instalacje, wykończenie itp) odrębnym ekipom.
Ale tym, co ma wpływ na postępy w budowie domu jest także dokładne rozplanowanie prac i rozłożenie ich w czasie, a także przygotowanie budżetu oraz wybór projektu domu odpowiadającego możliwościom i potrzebom inwestora i jego rodziny.
Na to, jaki będzie ostateczny koszt budowy domu i jak przebiegał będzie cały proces inwestycyjny ma wpływ przede wszystkim projekt budowlany. Jak go wybrać spośród tysięcy gotowych wizualizacji? Zasada jest prosta: nie decydujemy ponieważ „zawsze o takim marzyliśmy”, „ten nam się podoba”, a „tamten wygląda imponująco”. Wybór projektu nie może być nieprzemyślany, ale poprzedzony wnikliwą analizą naszych potrzeb, możliwości finansowych, ale i uwarunkowaniami na działce. Celowanie w gotowy projekt, który pięknie prezentuje się na wizualizacji z basenem przy jednoczesnym pomijaniu (wstępnych!) kosztów jego budowy to prosta droga do frustracji, którą będą przynosiły kolejne, drogie i czasochłonne etapy wznoszenia budynku.
Na czym skupić uwagę przy oglądaniu gotowych projektów domów? O tym pamiętaj:
Jeżeli nie odpowiada nam żaden z oglądanych przez nas gotowych projektów, możemy zdecydować się na indywidualny projekt domu stworzony przez architekta: niewątpliwym atutem tego rozwiązania jest fakt, że mamy wpływ na budowę już od jej rozrysowania na papierze. To my decydujemy jaka będzie wielkość poszczególnych pomieszczeń, ich przeznaczenie, jak ma prezentować się bryła domu czy też dach budynku, a także w jakiej technologii chcemy wznieść nieruchomość (technologia murowana, drewniana, szkieletowa). Projekt możemy uzupełnić o dodatkowe funkcjonalne pomieszczenia typu garderoba, spiżarnia, sauna itp. Analiza planu zagospodarowania przestrzennego należy w takim wypadku do architekta podejmującego się stworzenia indywidualnego projektu.
Stan prawny działki powinien być pierwszą rzeczą, która zainteresuje potencjalnego nabywcę. Najlepszym źródłem informacji są w takim przypadku księgi wieczyste, które przyniosą odpowiedź na pytania dotyczące obciążeń gruntu czy też ewentualnych współwłaścicieli terenu, czyli najbardziej kluczowe kwestie przy zakupie działki .
Niemniej ważne jest położenie działki (np. fakt czy leży ona w terenach zalewowych), jasno wytyczone granice terenu oraz fakt, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także jej uzbrojenie w media (a jeśli działka jest nieuzbrojona warto zorientować się w możliwościach technicznych i kosztach ewentualnych przyłączy). Dobrze też szukać wsparcia u specjalistów np. wykonując badania geologiczne gruntu.
Nim rozpoczniesz prace budowlane, obowiązkowe jest uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Wniosek o wydanie pozwolenia musi być uzupełniony między innymi o:
W przypadku, jeśli planujemy budowę na szczególnych terenach objętych ochroną konieczne być może sporządzanie dodatkowych opinii lub uzyskanie stosownych pozwoleń (konserwator zabytków, sanepid, ochrona przeciwpożarowa itp.).
Całość dokumentacji składamy w Urzędzie miasta lub odpowiednim co do lokalizacji nieruchomości, starostwie powiatowym.
Procedury formalne masz za sobą, a zatem, o czym jeszcze pamiętać przed praktycznym rozpoczęciem prac budowlanych? O kolejnych formalnościach: tak, to nie żart. Po uzyskaniu pozwolenia, a przed pracami terenowymi konieczne jest zgłoszenie rozpoczęcia budowy domu, a w Twoim imieniu może to zrobić kierownik budowy. A jeśli już mowa o roli kierownika budowy, to nie ogranicza się ona jedynie do uzupełniania dokumentacji wymaganej do odbioru domu. Kierownik budowy domu przez cały proces wznoszenia i wykańczania budynku czuwa nad zgodnością jego wykonania z normami budowlanymi i przepisami prawa. Dba o bezpieczeństwo poprzez przestrzeganie zasad BHP, zarządza całą dokumentacją budowlaną, przeprowadza odbiór robót budowlanych, ale także komunikuje inwestorowi i ekipom budowlanym zauważone nieprawidłowości. Kierownik budowy może także wykonać kosztorys budowlany, plan budowy domu i zarządzać raportami finansowymi i wydatkami w związku z budową domu.
W chwili wpisania do dziennika budowy daty rozpoczęcia prac budowlanych, następuje formalne rozpoczęcie budowy domu.
Nim zaczniesz wylewać ławy fundamentowe, uporządkuj teren przeznaczony pod budowę, wyrównaj działkę budowlaną i jeśli istnieje konieczność zleć odpowiedniej firmie wykopy na odpowiednie głębokości, by zagwarantować stabilność konstrukcji i odpowiednią ochronę przed osiadaniem się budynku.
Fundamenty domu w technologii murowanej mogą zostać wykonane w dwójnasób: inwestor może zdecydować się na wykonanie płyty fundamentowej lub fundamentu tradycyjnego. Decyzja powinna zostać podjęta po analizie gruntu, obciążenia budynku i możliwościach finansowych.
Kolejny etap budowy domu to wznoszenie ścian budynku i wykonanie stropu nieruchomości. Tutaj również inwestor nie jest zdany na jedno rozwiązanie: ściany mogą być wykonane z pustaków ceramicznych, silikatu, pustaków betonowych czy z betonu kompozytowego. Poszczególne materiały różnią się między sobą parametrami dotyczącymi izolacji termicznej, akustyki i odporności na warunki atmosferyczne.
Z kolei strop, czyli pozioma płyta oddzielająca kondygnacje ma niebagatelne znaczenie w trakcie przenoszenia obciążeń poszczególnych elementów nośnych domu, więc jej wykonanie obowiązkowo powinno odbywać się pod okiem kierownika budowy, a jakiekolwiek zmiany w zakresie stropu (zmiana stropu betonowego na drewniany) powinny być uznane za zmiany znaczące i konsultowane z konstruktorem.
Uznajemy, że dom jednorodzinny jest na etapie stanu surowego zamkniętego, kiedy konstrukcja jest zwieńczona pokryciem dachowym, a w otwory okienne wstawiona jest stolarka okienna. Dom zabezpieczony przed zmiennymi warunkami pogodowymi można powoli wykańczać, a kolejne etapy budowy domu to:
Po wykonaniu wszystkich przewidzianych dla nieruchomości instalacji warto wykonać tynkowanie ścian, a następnie montaż systemu ogrzewania podłogowego, by tuż po nim zostały wykonane wylewki podłogowe.
Po izolacji ścian i montażu odpowiedniego systemu grzewczego przychodzi czas na wykończenie nieruchomości wewnątrz, a następnie na prace ogrodowe i porządkujące teren dookoła domu, o ile nie zostało to wykonane wcześniej.
Zakończenie budowy następuje wraz z ostatnim wpisem do dziennika budowy, wykonaniem mapy powykonawczej i zgłoszeniu budowy do odbioru.
Budowa domu zostaje uznana za zakończoną, a sama nieruchomość za gotową do zamieszkania kiedy inwestor dopełni formalności związanych z odbiorem budynku, a zatem przygotuje komplet dokumentów (w tym dziennik budowy, projekt budowlany), zleci odbiór techniczny domu wraz z protokołem i wpisze nieruchomość do ksiąg wieczystych.
Jeszcze przed rozpoczęciem budowy domu warto podjąć decyzję, które będą miały przełożenie na kosztorys budowlany, ale i czas budowy domu, a następnie na komfort użytkowania nieruchomości. Mowa tutaj przede wszystkim o sposobie ogrzewania budynku, ale i innych instalacjach, których zastosowanie będzie miało odzwierciedlenie w kosztach utrzymania domu i wpłynie realnie na wygodę mieszkańców, a także ich zdrowie.
Inwestując w pompę ciepła gwarantujesz sobie spore cięcia kosztów na etapie budowy domu: nie musisz martwić się o przyłącza do sieci gazowej, które z roku na rok są coraz droższe i coraz bardziej problematyczne ze względów logistycznych i ekonomicznych. Nie stajesz także przed wydatkiem związanym ze wznoszeniem kominów, ani nie musisz martwić się o adaptację pomieszczenia na kotłownię, ponieważ pompa może być zainstalowana w dowolnym pomieszczeniu technicznym w domu. Pompy ciepła są nowoczesnymi urządzeniami grzewczymi służącymi do pokrycia zapotrzebowania na ciepło i ciepłą wodę użytkową w budynku. Czerpią energię termiczną z całkowicie odnawialnych i niewyczerpalnych źródeł i zasobów środowiska naturalnego jak powietrze (powietrzna pompa ciepła), grunt (pompa gruntowa) czy zbiorniki wodne (wodna pompa ciepła). System pompy ciepła warto uzupełnić w instalację rekuperacji, czyli wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła. Rekuperacja gwarantuje odzyskiwanie energii termicznej z wywiewanego powietrza nawet do 70 procent, redukując w ten sposób koszty ogrzewania domu, a przy tym zapewniając najwyższy poziom higienizacji powietrza.
Połączenie różnych instalacji bazujących na całkowicie odnawialnych źródłach podnosi efektywność energetyczną budynku, a inwestora czyni niezależnym wobec dostawców prądu czy też gazu, a także rosnących cen surowców kopalnych.
By instalacje hybrydowe mogły spełnić założenia konieczne jest sporządzenie audytu energetycznego i zaprojektowanie systemów przez wykwalifikowanych specjalistów. Tylko w ten sposób mamy gwarancję instalacji dostosowanej do naszych potrzeb, o odpowiedniej mocy i parametrach. Kluczowe przy jednoczesnym działaniu kilku instalacji np. pompy ciepła i rekuperacji jest zastosowanie instalacji pv. Fotowoltaika wyprodukuje prąd konieczny do zasilenia wszystkich systemów działających w budynku, w tym systemu grzewczego oraz systemu wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła. W ten sposób nieruchomość staje się samowystarczalna, produkując zasoby energetyczne na własne potrzeby, bez dostarczania ich z publicznych sieci energetycznych i gazowych.
By rozpocząć budowę domu nie trzeba być miliarderem, ale nie da się ukryć, że proces budowy domu z roku na rok staje się coraz to droższym i czasochłonnym przedsięwzięciem.
To, ile trzeba mieć funduszy by zacząć budowę domu oraz ile będą kosztowały inwestora poszczególne etapy budowy domu jest zależne od kilku istotnych czynników, w tym między innymi:
Przyjmuje się, że w średnim standardzie przybliżona cena wynosi około 3000 zł za m2 wykończenia budynku: są to jednak bardzo uśrednione wartości, a finalne koszty zależeć będą także od lokalizacji domu i zakresu prac budowlanych.
Chyba nikt nie ma wątpliwości jak ważne jest ubezpieczenie nieruchomości od następstw żywiołów, przepięć czy zdarzeń losowych. Dzięki korzystnemu ubezpieczeniu inwestor ma szansę na wypłatę odszkodowania, która pomoże mu zrekompensować straty.
Nie każdy jednak jest świadomy, że dom dobrze jest ubezpieczyć już na etapie jego budowy. W takim wypadku ubezpieczyciel zobowiązuje się do pokrycia strat finansowych związanych np. z kradzieżą materiałów budowlanych czy sprzętu budowlanego, uszkodzeniami (np. pęknięciami szyb okiennych), ale i pokrywa koszty odpowiedzialności cywilnej (w przypadku jeśli postronna osoba dozna obrażeń na terenie budowy).
Koszty ubezpieczenia domu w budowie są znacznie niższe, aniżeli cena ubezpieczenia wykończonego budynku, warto zatem rozważyć taką opcję i zabezpieczyć finansowo swoją inwestycję.
Wiesz już od czego zacząć budowę domu i na jakie koszty powinieneś się przygotować jako inwestor.
Budowa domu to przedsięwzięcie czasochłonne, wymagające na każdym etapie zaplanowania zakresu prac i sposobu ich finansowania. Podstawą są dokumenty zewnętrzne w obrębie gminy, od których lektury należy wyjść: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwoli Ci zawęzić poszukiwania projektów budowlanych do opcji, które są zbieżne z normami obowiązującymi w danym obrębie ewidencyjnym.
Jeśli planujesz by Twój dom stał się nowoczesny, efektywny, samowystarczalny i niezależny energetycznie warto powierzyć zaprojektowanie poszczególnych systemów oraz ich montaż zgodny z najnowszymi wytycznymi w zakresie instalacji OZE specjalistom z branży HVAC. Skontaktuj się z nami przez formularz, a my przygotujemy dla Ciebie ofertę dostosowaną do Twoich oczekiwań.
biuro@ecocomfort.pl
603 908 700